Miasto od nowa – strefa magazynowa czy przestrzeń kultury?
W ostatni czwartek (27.01) rano przechodziliśmy z Bartoszem Radziszewskim przez budynek Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie, śpiesząc na kolejne spotkanie Klubu Dyrektorów Finansowych „Dialog” (w Warszawie zwykle są właśnie na GPW). Patrzyliśmy na opustoszały, wygaszony gmach z melancholią, bo przez wiele lat znaliśmy go jako inspirujące, tętniące życiem miejsce, w końcu Bartosz powiedział: jeszcze kilka lat i takie biurowce znikną z miast jako zupełnie niepotrzebne.
Precyzując, jeśli nawet takie budynki pozostaną w miejskiej przestrzeni to zmienią swoją charakterystykę i zastosowanie. Na przykład nasza społeczność CFO spotyka się przede wszystkim stacjonarnie, choć online również, i odpowiednia przestrzeń jest nam potrzebna. Dla nas budynek GPW ciągle ma sens.
I to bardzo ładnie koresponduje z trendem dotyczącym biur. Coraz lepiej wiemy, że biuro w wielkim biurowcu nie jest najlepszym miejscem do wykonywania zadań, ale jest dobrym miejscem do spotkań, kreatywnych dyskusji, działań integracyjnych, aktywności właśnie quasi-klubowych. Zadania – właściwą pracę – wykonywać będziemy w domu albo np. w dedykowanej przestrzeni w budynku o mieszanym przeznaczeniu, na naszym osiedlu, w każdym razie blisko miejsca zamieszkania. Centralne biuro firmy będzie działać jak hotel, z rezerwacją miejsc, organizacją imprez, zewnętrzną lub zautomatyzowaną obsługą. To już się dzieje na świecie, w Europie, w Warszawie, wszędzie. Biuro staje się usługą, a nie miejscem.
To nie jest takie dziwne, w końcu biurowiec jest stosunkowo nową figurą, pojawił się na przełomie XIX/XX wieku. Era biurowa narodziła się, gdy praca przy biurku stała się masową aspiracją, a telegraf i kolej połączyły się, aby wspierać duże firmy z centralą. Długo biuro było po prostu fabryką dokumentów. Nie była to praca fizyczna jak w zwykłej fabryce, ale też nie była intelektualna. Pracownicy biurowi podobnie jak szwaczki w szwalni, siedzieli w rzędach, wszyscy zwróceni w tę samą stronę. Potem biuro służyło głównie do budowania hierarchii, a w ostatnich przedcovidowych czasach – również do kreatywności i zaangażowania pracowników dzięki ciągłemu, również przypadkowemu, oddziaływaniu na siebie.
W ciągu kilku krótkich miesięcy era biura – ten okres, kiedy praca w biurze była domyślnym ustawieniem dla klasy profesjonalnej – umarła. Z punktu widzenia branży nieruchomości biurowych oznacza to, że albo przystosują budynki do nowych przeznaczeń i wymagań, albo zmienią w „biurowce – duchy”, do których najemcy będą przychodzić coraz mniej chętnie, nawet jeśli założymy, że większość pracowników chce w jakimś stopniu pracować poza domem. Właśnie „poza domem”, ale nie w biurze rozumianym jak dotąd.
Sformułowanie „biurowce – duchy” naprowadza nas na narastające zjawisko, którego owe pustoszejące budynku są częścią. Przez polskie media przewijają się zdjęcia najważniejszych części miast, np. Rynku w Wrocławiu czy ul. Marszałkowskiej w Warszawie, z zaklejonymi witrynami dawnych sklepów czy restauracji. W wielu z nich dalej są sklepu czy restauracje, ale ….. niedostępne dla klientów. Są to mikro-centra dystrybucji artykułów spożywczych (i innych też) lub kuchnie-duchy, które gotują zamówione potrawy, które potem są spożywane przez klientach w swoich domach.
W czasie pandemicznych lęków i obostrzeń rozwinęły się firmy, które postawiły na lokalność i szybkość transportu, dostarczające potrzebne artykuły, głównie spożywcze, czy dania do mieszkań. Opanowały wielkie miasta wszystkich kontynentów, zamieniają miasto w zbiór magazynów, spod których dzień i noc kuriery odjeżdżają na rowerach czy hulajnogach. Ambicją niejednej z tych firm jest dostawa w 15 min, a pół godziny to norma, a jeszcze rok temu ambicją e-commerce były 24 godziny.
Jeśli zabraknie nam koncentratu pomidorowego do sosu, to otrzymamy go zanim zdążymy ugotować makaron. Wiele z tych nowych firm nie pobiera opłaty za dowóz ani nie wyznacza minimalnej wartości zamówienia. Oczywiście, dzisiaj nie w każdym mieście, ale za moment w większości dużych. Teraz są nieopłacalne, ale mają czas i pieniądze, zreszta niektóre już wychodzą na swoje. Rządy zareagowały na zakłócenia okołopandemiczne wrzucając miliardy dolarów w gospodarkę, większość z nich trafiła na rynek finansowy, w tym do funduszy, które tymi pieniędzmi finansują takie startupy umożliwiając im rozwój, ekspansję i uzyskanie efektu skali.
To przyzwyczajenie konsumentów zostanie, ba, przeniesie się na zakup butów, krzeseł czy kosmetyków. Jeśli mogę dostać chipsy za 15 min, to dlaczego nie miałbym dostać skarpetek w tym samym czasie?
Zauważmy, że w ciągu ostatnich dwóch lat niezmiernie rozwinęły się nie tylko usługi logistyczne tzw. ostatniej mili, ale także technologie płatnicze czy technologie VR/AR, pozwalające ocenić dany towar w trzech wymiarach, i w konkretnym przestrzennym kontekście.
To oznacza rewolucję dla łańcuchów dostaw, ale o tym piszemy w serwisie „Made in Poland/Wyprodukowane w Polsce”, na przykładzie produkcji, sprzedaży i konsumpcji produktów spożywczych. W skrócie, sklepy jako magazyny skrócą łańcuchy dostaw, wyeliminują wielu pośredników, a promowanie towarów dostarczanych przez producentów zamienią na precyzyjne prognozowanie potrzeb klientów.
Co to oznacza jednak z punktu widzenia miasta?
Ciemne witryny budzą już niepokój i protesty miejskich aktywistów. Bo niszczą estetykę miasta. Bo zaburzają relacje społeczne mieszkańców. Bo wykluczają małych sklepikarzy i usługodawców, niewytrzymujących konkurencji.
Ale jest i inny punkt widzenia. Biurowce i supermarkety są w zasadzie sztucznymi elementami miasta, koniecznym w pewnej fazie rozwoju społeczeństw i gospodarek, ale wcale nie miastotwórczym i nie koniecznym. Kapitał społeczny znacznie lepiej tworzą instytucje kultury, sportu czy rozrywki. Zakupy były ułomnym sposobem spędzania czasu ze znajomymi czy rodziną, czasem po prostu marnotrawstwem czasu i energii. Lepszym są koncerty czy happeningi czy ogrody (z uprawami). Mnie się ta wizja podoba.
Iwona D. Bartczak
Polecam też artykuł